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Sanierungen und DuldungspflichtenNach einem jetzt bekanntgewordenem Gesetzesentwurf aus dem Justizministerium muss der Mieter energetische Sanierungen von Gebäuden bezahlen. Schon nach bisherigem Recht können Vermieter Kosten für Wärmedämmung oder ähnliche energetische Sanierungen unter gewissen Bedingungen auf den Mieter abwälzen. Viele Mieter konnten sich bislang aber gegen eine Kostenbeteiligung mit Erfolg wehren und somit auch gegen die späteren Mieterhöhungen in Folge der Sanierungsmaßnahmen. Der Vermieter trug die Beweislast dafür, dass die Umbauten notwendig waren. Daran scheiterten oft Klagen des Vermieters auf Mietererhöhungen. Dies wird nach dem Gesetzesentwurf in Zukunft anders sein. Rechtlich verpflichtende, ordnungsgemäß durchgeführte energetische Sanierungen führen in Zukunft auch nicht mehr zu Mietminderung und sind vom Mieter vorbehaltlos zu dulden. Die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs durch Dreck und Lärm, die mit den Bauarbeiten einhergehen, führen im Falle von klimafreundlichen Sanierungen also in Zukunft nicht mehr zu Mietminderungsansprüchen. Für den Vermieter hat sich die Rechtslage also deutlich verbessert. Ob die Bundesregierung ihr Ziel, dass in den nächsten Jahrzehnten alle 18 Mio. Gebäude in Deutschland so aufgemöbelt werden, dass sie möglichst wenig klimaschädliche Gase emitieren, erreichen wird, bleibt fraglich. Fakt ist jedenfalls, dass Mieterrechte in einschneidender Weise gekappt werden. Ungültige Renovierungsklauseln auch im GewerbemietvertragDas OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 04.05.2006 entschieden, dass auch im Gewerbemietrecht ein starrer Fristenplan für die Ausführung von laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Auffassung habe ich stets vertreten, da es im Bereich von Schönheitsreparaturen keine Besserstellung des Wohnungsmieters gegenüber dem Gewerbemieter geben kann. Insbesondere ist der Gewerberaummieter vor belastenden Geschäftsbedingungen nicht weniger schutzbedürftig. Die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB betrifft Unternehmer wie Verbraucher gleichermaßen. Am 08.10.08 hat nun der BGH das vorgenannte Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.05.06 bestätigt und entschieden, dass auch im Gewerberecht ein starrer Fristenplan für die Ausführung von laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Danach ist auch der Vermieter von Gewerberäumen prinzipiell zum Erhalt der Mieträume verpflichtet Unwirksame RenovierungsklauselnErneut hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern gegen die Übernahme von Renovierungspflichten gestärkt. Nach einem am 25.04.2006 veröffentlichten Urteil muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn sein Formularmietvertrag starre Renovierungsfristen enthält. Damit entfallen auch Klauseln, die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichten, wenn er vorzeitig auszieht. Ungültig sind also Klauseln, wonach der Mieter beispielsweise Küche, Bad und WC alle drei Jahre und die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren muss. Solche Klauseln sind auch ohne Zusätze wie "spätestens" oder "mindestens alle fünf Jahre" als starre Fristen zu verstehen. Diese Klauseln benachteiligen den Mieter einseitig und unangemessen und sind daher unzulässig. Wirksam sind nach der BGH-Rechtsprechung nur Klauseln, die mit Zusätzen wie "in der Regel" deutlich machen, dass der Mieter die Schönheitsrenovierungen dem tatsächlichen Bedarf anpassen kann. Der BGH stellt nun klar, dass dies nun auch für die quotenmäßige Kostenübernahme gilt, obwohl diese für sich gesehen, eigentlich erlaubt sei. Denn diese Klauseln stehen im eingen Zusammenhang mit dem starren Fristenplan und sind deshalb ebenfalls unwirksam. Nach meiner Einschätzung sind von der neuen BGH-Rechtsprechung mehrere hunderttausend Verträge betroffen. Da die Mieter bei starren Fristenregelungen nicht renovieren und nicht zahlen müssen, lohnt sich der genaue Blick auf den Mietvertrag. Um sicher zu gehen, empfiehlt es sich aber, vorher Rechtsrat einzuholen. |
